Chronique juridique
Bail viticole : bien gérer les spécificités (partie 2)
Les indemnités au preneur sortant
Le bailleur doit assurer la permanence et la qualité des plantations. Toutefois, une indemnité est due au preneur pour la plantation de la vigne. Plantation bien entendu réalisée avec l’accord du bailleur. L’arrêté préfectoral fermage du 21 mai 2024 modifie la méthode de calcul de cette indemnité et prévoit désormais pour les appellations du Beaujolais et des Côteaux du Lyonnais :
« Cette indemnité forfaitaire couvre uniquement les frais de main d’œuvre de plantation et les travaux d’entretien des premières années et travaux autres que ceux à la charge du bailleur énuméré à l’article 23.
A défaut d’accord contraire entre les parties, elle est fixée comme suit :
- lorsque le preneur a pris en charge le financement des plantations : à 800 heures/ha, calculé sur le salaire horaire brut correspondant à la valeur du palier 4 de la Convention Collective Nationale Production Agricole/Cuma du 15 septembre 2020 et de ses avenants successifs,
- lorsque le bailleur a pris en charge le financement des plantations : à 400 heures/ha, calculé sur le salaire horaire brut correspondant à la valeur du palier 4 de la Convention Collective Nationale Production Agricole/Cuma du 15 septembre 2020 et de ses avenants successifs.
Tant pour les renouvellements que pour les extensions, l’indemnité est payée à la sortie du preneur, déduction faite d’un amortissement de 1/25ème par année de jouissance à compter de l’entrée en production. »
L’indemnité est donc dorénavant de 9736 €/ha pour les 800heures/ha, et de 4868 €/ha pour les 400 heures/ha. Dans les deux cas, il faut amortir ces sommes sur 25 ans à compter de l’entrée en production. Au-delà de cette période, aucune somme n’est due au preneur.
Attention : ces indemnités pour améliorations doivent être réclamées au Tribunal paritaire des baux ruraux, au plus tard dans le délai de 12 mois à compter de la sortie de ferme. A défaut, le preneur sera forclos : le preneur est privé du bénéfice de l’exercice d’un droit pour ne pas l’avoir exercé dans le délai fixé.
Les améliorations et les dégradations peuvent être prouvées par tout moyen (photographies, témoignages etc). Mais l’existence d’un état des lieux reste indéniablement un mode de preuve le plus probant.
Les autorisations de travaux
La revendication de l’indemnité présuppose le strict respect préalable de la procédure d’autorisation décrite à l’article L. 411-73 du Code rural et de la pêche maritime.
Les plantations doivent avoir été expressément autorisées :
Soit par une clause précise du bail (numéro de parcelle, cépages, superficie plantée, &appellation revendiquée etc). La clause autorisant les travaux ne doit pas être exprimée en termes trop généraux (Cass. 3e civ., 1er juin 2011, n° 10-10.396). Elle ne doit pas non plus se limiter à citer la procédure d’autorisation prévue par le Code rural.
Soit par un accord écrit du bailleur, obtenu après envoi d’un état descriptif et estimatif du coût des travaux.
L’absence d’opposition du bailleur ne vaut pas autorisation ! Vu les sommes engagées, un accord écrit entre les parties est indispensable afin de fixer les contours de la plantation (cépage, écartement, financement, montant du fermage, perception des aides …).
Le sort des autorisations de plantations ou de replantations :
En fin de bail, la superficie des vignes laissée au bailleur, doit être au moins équivalente à celle existant au jour de la mise à bail.
Le preneur ne peut pas sans autorisation expresse du bailleur, arracher des vignes existantes avant le bail et les replanter sur d’autres propriétés. Il s’exposerait dans ce cas à d’importantes indemnités pour dégradation du fonds loué.
Elise LEMOINE
Service juridique FDSEA
Chronique n°335
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